Meierijstad

Huis&Erf wil de de wijk 'Oude Hoevenbraak' slopen. De bouwvereniging stelt dat de huizen niet eenvoudig aan te passen zijn aan de eisen van deze tijd. Het rapport van bureau Vissers&Roelands, dat gemaakt is in opdracht van het comité LEVENDE GESCHIEDENIS toont aan dat de argumenten van Huis&Erf geen hout snijden. Sterker nog: de woningen en wijk zijn het waard behouden te blijven, omdat het om een zeer bijzondere wijk gaat.

Oude Hoevenbraak kan toekomst hebben

In opdracht van het comité Levende Geschiedenis, heeft bureau Vissers&Roelands, architecten & ingenieurs, onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de woningen van het voormalig gemeentelijk woningbedrijf in de wijk Oude Hoevenbraak. Huis & Erf, eigenaar van de woningen, beweert dar deze woningen kwalitatief niet meer van deze tijd zijn en bovendien kan de energieprestatie ervan niet op het gewenste niveau gebracht worden. Huis& Erf heeft daarom sloop- en herbouwplannen.

Doel van het onderzoek

Doel van het onderzoek is om objectief in beeld te brengen of de kwaliteit van deze bij huurders zeer gewilde woningen en wijk wel van deze tijd is en wat er moet en kan gebeuren om de woningen en de wijk nieuwe toekomst te geven. Het bureau is ook gevraagd om haar mening te geven over het verzoek van de bewoners om van de wijk een beschermd dorpsgezicht te maken.

Goede naam

Bureau Vissers & Roelands heeft de opdracht gekregen omdat dit bureau door het opstellen van de Welstandsnota bekend is in Schijndel en voldoende kennis in huis heeft om te kunnen voldoen aan de onderzoeksvraag. Ook heeft meegewogen dat het bureau een onweersproken goede naam heeft..
Omdat het comité Levende Geschiedenis niet over de middelen beschikt om het onderzoek te kunnen bekostigen, heeft de Schijndelse SP aangeboden de rekening te betalen. Acht wonignen zijn als steekproef onderzocht

Uitslag bouwtechnisch onderzoek:

De geconstateerde gebreken aan de woningen zijn in overeenstemming met het gangbare technisch kwaliteitsniveau en onderhoudscyclus. Herstel van de aangetroffen gebreken kan zonder groot risico worden uitgesteld tot het moment dat er planmatig onderhoud wordt uitgevoerd. Met andere woorden: in tegenstelling tot wat Huis&Erf suggereert is de bouwtechnische kwaliteit van de woningen niet slecht maar normaal te noemen.

Uitslag ruimtelijk onderzoek

Het onderzoek geeft inzicht in de indeling van de woningen op basis van de eisen van het Bouwbesluit. De minimale eisen zijn vergeleken met de huidige toestand. Conclusie: de woningen zijn klein, maar voldoen aan de eisen die het bouwbesluit stelt aan bestaande woningen.
Alleen op het gebied van plafondhoogte en daglichttoetreding op de eerste verdieping wordt soms niet aan de huidige minimumeisen voldaan.
Door wijzigingen in de indeling, zijn sommige ruimtes door bewoners of verhuurder eerder al vergroot en aangepast aan de huidige tijd.

Uitslag woontechnisch onderzoek

Hier is door middel van een gebruiksanalyse de woontechnische kwaliteit in beeld gebracht.
Meest in het oog springende bevindingen:
de woningen zijn niet erg geschikt voor bewoning door ouderen en mindervaliden.

• de slechtste energieprestaties van de woningen worden gehaald door woningen met oude(re) cv-installaties
• er zijn geen brandgevaarlijke situaties aangetroffen
• kwaliteit hang en sluitwerk (inbraakveiligheid) is goed
• de functionele kwaliteit van de elektrische installatie is matig, veel sanitair is verouderd

Uitslag energieprestatie

Gekeken is naar de huidige energieprestatie, het energiecertificaat is afgegeven. Ook is gekeken naar welke energieprestatie haalbaar is. Hierbij is uitgegaan van een terugverdientijd van maximaal 10 jaar.
Conclusie: de energieprestatie van de woningen is matig tot slecht. Belangrijkste oorzaken: de verwarmingsketel en ontbreken van dakisolatie. De energieprestatie kan met relatief geringe investeringen sterk verbeterd worden. Voorbeelden per onderzochte woning:

• energieklasse E kan naar B (investering € 5.832)
• energieklasse G kan naar B (investering € 8.715)
• energieklasse G kan naar C (investering € 9.538)
• energieklasse E kan naar D (investering € 3.138)
• energieklasse F kan naar B (investering € 6.245)
• energieklasse E kan naar C (investering € 4.156)
• energieklasse G kan naar D (investering € 7.146)
• energieklasse F kan naar C (investering € 5.837)

Het ondezoek toont aan dat de bewering van Huis&Erf dat verbetering van de energieprestatie practisch vrijwel onmogelijk is, niet op feiten is gebaseerd

Beschrijving beeldkwaliteit van de wijk

De beeldkwaliteit is hoog. De wijk die is opgezet als een tuindorp en uit alles blijkt dat de woningen met zorg zijn vormgegeven. Door de opzet van de straatprofielen, de kleur- en materialisering en de ambachtelijke detaillering is er een duidelijke stedenbouwkundige en architectonische samenhang in de wijk.
Het bureau schrijft op pag 29(168): Zeer bijzonder in het geobied is de gaafheid van het complex, waarbij zeer veel typen wederopbouwwoningen redelijk origineel zijn gebleven. Vrijwel nergen zijn zoveel van dit type woningen uit de periode van de wederopbouw gebouwd als in Schijndel.

Toekomst voor de wijk Oude Hoevenbraak

Het onderzoek van Vissers&Roelands geeft een objectief beeld van de wijk. Hopelijk zijn het deze gegevens die de toekomst van de wijk bepalen en niet de al vaker teruggekeerde wil van de eigenaar van de woningen om deze bijzondere wijk te slopen in plaats van het bijzondere te koesteren en te versterken. Een corporatie zou er trots op moeten zijn dat zij in haar woningbestand een behoorlijk aantal betaalbare huurwoningen heeft van het type twee-onder-een-kap. Woningen gebouwd in een bijzondere periode van ons verleden. Sociale woningen in een wijk die, met respect voor het verleden, een mooie toekomst kunnen hebben

rapport Kwalitatief woononderzoek 'Oude Hoevenbraak' Schijndel (Vissers&Roelands)
Bijlagen rapport Kwalitatief woononderzoek 'Oude Hoevenbraak' Schijndel (Vissers&Roelands)
filmpje: Oude Hoevenbraak - toen en nu
Actiepagina LEVENDE GESCHIEDENIS, met een samenvatting van het rapport van bewoners en comité
Rapport: Toekomst voor de Oude Hoevenbraak