Meierijstad

Al vele jaren roept de politiek, bouwen, bouwen, bouwen. Ook burgemeester en wethouders (B&W) doen er aan mee. Er kwam een  woonvisie, waaruit beleid voortvloeide.  Zelfs werd er een aparte aanjager aangetrokken speciaal voor de woningbouw. In het vastgesteld beleid werd er opgenomen, dat elk nieuwbouwproject minimaal uit 25% betaalbare huur/koopwoningen moet betaan.  De SP heeft grote twijfels. B&W zijn degene die uitvoering moeten geven aan het vastgestelde beleid. Zij geven toe, dat zij dat tot nu toe, nog steeds niet doen.  Het college legt nu "de bal neer" bij de raad. Die mag 12 november, tijdens een beeldvormende avond, aangeven hoe er kan worden gestuurd, met goede instrumenten, op de woningmarkt. Conclusie van SP raadslid Tonnie Wouters : "In de vele afgelopen jaren is er dus niets gebeurd om daadwerkelijk het vast gestelde beleid uit te voeren."

En de wachtlijst voor een huurwoning is in 2019 opgelopen tot 9 jaar. Heeft B&W dan helemaal niets gedaan? Jawel. Afgelopen juni probeerde B&W er nog een draai aan te geven. Ontwikkelaars konden zich voor een schijntje afkopen. Wat de SP betreft geen achterhoede gevechten. (Zie: artikel SP site)   Als een projectontwikkelaar wil bouwen, prima. Maar de eis van 25% blijft overeind. Wil de ontwikkelaar dit niet, dan niet bouwen. Gelukkig vond de meerderheid van de raad dit ook. 

Wouters vind dat betaalbare woningen ook betaalbaar moeten blijven en  niet als verdienmodel gebruikt mogen gaan worden. Ook daarop zal de gemeente moeten handhaven.

De SP fractie stelde hierover krtische vragen, waarvan wij u de antwoorden op eerder gestelde vragen niet willen onthouden; Met daarbij een reactie van Tonnie Wouters

1. Waarom was de wethouder niet in detail op de hoogte van de verkoop van de appartementen, de Lochtenburg in Schijndel, van de Kleine Meierij aan vastgoed Daalmans? (red.Toen waren deze appartementen nog betaalbaar.)

Antwoord: Het betreft een private transactie uit 2012 die plaats vond binnen de grenzen van de voormalige gemeente Schijndel. 

Wouters:  "Vreemd, want dit is gewoon in het archief terug te vinden."

Waarom gaat de wethouder ervan uit dat deze appartementen een oppervlakte hebben van 100 tot 120m2 hebben? Terwijl ik zeker weet dat ongeveer 27 appartementen een oppervlakte hebben van 83m2.

Antwoord: Omdat het een private transactie betreft zijn exacte details niet bij ons bekend. We gingen ervan uit dat de bedoeling van uw vragen is om nieuw beleid te ontwikkelen voor nu en de toekomst. Wij zien in dat kader geen aanleiding om gedetailleerd onderzoek te doen naar een transactie uit 2012.

Wouters: "Wethouder doet de uitspraak dat appartementen met deze m3  in het middeldure segment thuis horen. Een uitspraak doen die niet klopt, hoeft niet recht gezet te worden."

3. Waarom bent u van mening dat deze appartementen in het middeldure huur segment horen?

Antwoord: Deze appartementen behoren tot de vrije huursector (geliberaliseerde huurvoorraad) of tot de potentieel te liberaliseren voorraad. De door u genoemde aanvangshuur (zie vraag 7) is daar een duidelijke aanwijzing voor.

Wouters: "Dat hebben ze dus wel na willen zoeken. En ja, nu horen ze wel helaas tot de middeldure." Hoewel er zijn appartementen met een huur boven de 1000 euro.

4. De start huur was ongeveer 650 euro. Nu zijn ze 800, 900 en 1000 euro en meer. Waarom is het college van mening dat dit juist positief is?

Antwoord: De liberalisatiegrens was in 2012 € 664,44. Een aanvangshuur van ongeveer € 650,= ligt vlak bij die grens. Een deel van de appartementen heeft wellicht zelfs een aanvangshuur boven die liberalisatiegrens gehad. Anno 2020 constateren wij slechts dat er ook een grote behoefte is aan middeldure huurwoningen en dat die momenteel ook onvoldoende in de woningbouwplanning zitten. De marktwerking zorgt vervolgens voor een versnelling van hogere marktconforme prijzen.

Wouters: "Ja de markt krijgt vrij baan. Betalbare huurwoningen blijven gewoon achter lopen. Dat kunnen wij  niet positief noemen. Maar B&W dus wel."

5. Bent u van mening dat 1000 euro huur onder de noemer middelduur valt?

Antwoord: Dat ligt wat ons betreft op de rand. Onder middeldure huur verstaan we een huur tussen de actuele liberalisatiegrens (€737,14) en €1000,= (Woonvisie Meierijstad). 

Wouters: "Middelduur? Voor veel woningzoekenden toch echt onbetaalbaar."

6. Voor betaalbare huurwoningen en koopwoningen moet toch een inhaalslag gemaakt worden?

Antwoord: Ja, en daar willen we ook niets aan afdoen.

Wouters: "De grote vraag blijft hoe. Tot nu toe niks concreets."

7. Waarom is er nog geen beleid dat de regeling bij elk nieuwbouwproject 25% betaalbare woningen bouwen bij de juiste doelgroep terecht komt?

Antwoord: allereerst is beleid opgesteld om ervoor te zorgen dat bij ieder nieuwbouwproject 25% van de woningen in de categorie sociale huur zit. De inzet van aanvullende instrumenten staat centraal in de Beeldvormende Avond.

Wouters: "12 november dus. Tot nu toe toch echt een lege huls dus. Hoezo aanvullende instrumenten? Wij hebben nog geen wel gebruikte instrumenten kunnen vinden. Dit bevestigd B&W notabene ook zelf."

8. Hoe gaat het nu nog toekomstige beleid eruitzien?

Antwoord: als college hebben wij het voornemen om aan de raad een zogenaamde doelgroepenverordening voor te leggen. Dat staat ook genoemd in de begroting 2021. Verder verwijzen we naar de Beeldvormende Avond.

Wouters: "Alweer beeldvormende avond. Doelgroepenverordening, wie komt wel in aanmerking en wie niet voor een betaalbare woning, prima. Blijven deze woningen betaalbaar? Hoe wordt dit vorm gegeven? Gaat B&W dan ook handhaven? Zelfbewoningsplicht zou kunnen helpen denken wij."

9. Naar aanleiding van onderzoek wil het college geen zelfbewoningsplicht invoeren. Weet u met cijfers onderbouwd dat 2018-2028 goedkope woningen meer dan 10 % zal zijn en middeldure huur minder dan 15% zal zijn? Bijvoorbeeld 9% tegenover 14% is geen wezenlijk verschil.

Antwoord: We hebben ons in de RIB Zelfbewoningsplicht gebaseerd op de harde en zachte plancapaciteit voor die periode.

Wouters: "Dit is geen antwoord op de vraag meer dan 10% goedkoop en minder dan 15% middelduur." De cijfers zouden aantonen dat zelfbewoningsplicht niet nodig zou zijn.

10. Wat zijn de actuele cijfers van opkoop van betaalbare woningen als verdienmodel, door derde?

Antwoord: Op pagina 2 van de RIB Zelfbewoningsplicht staan de cijfers. Daarbij kunnen de kopers verschillende motieven hebben. Belegging, aankoop voor familieleden, e.d.

Wouters: "Betaalbare woningen voor belegging is dus een acceptabel motief voor het college. Roept de vraag op, ook voor uitzendburo's of als verdienmodel voor beleggers?"
11. Zijn deze cijfers allen afkomstig van de plaatselijke makelaars?

Antwoord: nee, de cijfers zijn afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek en gemeentelijke data.

Wouters: "Aan de plaatselijke makelaars is ter aanvulling enkele vragen gesteld. Dit zou in beperkte mate voorkomen. Het zou in Schijndel en St.oedenrode meer voorkomen dan in Veghel. Van de vier makelaars betwijfelen er drie van de 4 makelaars of dit verder toeneemt. Uit de gemeentelijke data blijkt dat in 2018 en 2019 een aantal tussenwoningen, die voorzien waren in het goedkope segment, feitelijk verhuurd worden. De huurprijs wordt niet genoemd. We zijn nu in 2020 en de woningnood wordt steeds groter. Op de woningmarkt is veel geld te verdienen. Ook in Meierijstad."
12. Bent u ervan op de hoogte dat in ieder geval twee appartementen op de locatie van het voormalige postkantoor in Veghel zijn opgekocht voor de verhuur?

Antwoord: Zolang het om kleine aantallen gaat is er geen noodzaak om op te sturen. Ook aan huurwoningen is behoefte.

Waarmee de 25% betaalbare woningen geen eis blijkt te zijn. Waarmee B&W zich bewust niet aan het vastgestelde beleid wil houden. Ook hier weer geen bezwaren van B&W. En weer voorrang voor middeldure, dure huurwoningen.

13. Waarom hebt u bij uw genoemd onderzoek niet gesproken met Woonmeij en Area?

Antwoord: omdat de motie met name ging over nieuwbouwwoningen in de goedkope prijscategorie. Dat is niet de kernactiviteit van woningcorporaties.

Wouters: "Zij zijn wel de aangewezen instanties die zicht hebben op de noodzaak van ook betaalbare koopwoningen"
14. Wat zijn de verwachte kosten van de extra druk op de handhavingstaak voor de gemeente?

Antwoord: Wat ons betreft is dit significant en moet het in verhouding staan tot het maatschappelijke probleem in kwestie staan tot het maatschappelijke probleem in kwestie.

Wouters: "Betaalbare woningen moeten voor de doelgroep gebouwd worden en daar ook terecht komen. En moeten daar ook voor behouden blijven. Handhaven dus!"
15. Is het niet aan de raad om dit al dan niet goed te keuren?

Antwoord: het vaststellen van nieuw beleid is vanzelfsprekend de bevoegdheid van de raad.

Wouters: "Dat klopt, 25% is vastgesteld. De uitvoering van de 25% is aan B&W. Het vastgestelde beleid wordt tot nu toe gewoon niet uitgevoerd."
16. Is het niet aan de raad om te bepalen dat via de lijn van erfpacht of privaatrechtelijke kettingbepalingen de bewonersverplichting onbepaald gemaakt kan?

Antwoord: jazeker, want dat zou dan nieuw beleid zijn. Daarom zijn we ook met de raad in gesprek over de instrumenten (Beeldvormende Avond).

Wouters: "Alweer 12 november. De raad had zich al veel eerder hierover moeten kunnen uitspreken."

==================================================

Hopelijk komt er na 12 november echt garen op de klos. En gaat de gemeenteraad besluiten dat vastgesteld beleid uitgevoerd moet worden. We houden u op de hoogte.

Lees ook,

https://meierijstad.sp.nl/nieuws/2020/06/verbeteren-woningbouwregie-doek...,

https://meierijstad.sp.nl/nieuws/2020/09/blijven-betaalbare-woningen-bet...,

https://meierijstad.sp.nl/nieuws/2020/10/vervolg-geen-extra-betaalbare-w...